＜はじめに： この回答はご相談のあった２０００年１月に
すでにご相談者あて回答したものですが、
当相談コーナーのシステム改善の都合上、
再度編集して掲示しております。ご了承ください。＞
>１．地下室つき住宅の土地購入の際のポイント。
概ね川や水路などの水面が近くになければ問題はないかと思います。
できれば丘の中腹以上の位置が適切でしょう。
ご購入に先立ちまして一度見せていただければ概ね判断できます。
>２．総額予算４５００万円でご相談に乗っていただけるか。
不動産についてはこちらでは斡旋できませんのでご了承ください。
お住まいの建築工事費用はローン返済などの点からも
建築前から建築中、建築後までにかかる費用の総額を算出しておくことが望ましいと思います。
大別して総額の中には建築費用以外に登記費用や諸費用なども含まれます。
今回のご相談では総額で２５００万円とのことですが
一般的には
直接建築工事費として
・共通仮設工事
・建築工事
・電気設備
・給排水衛生換気
・ガス工事
・換気工事
・諸経費
をもって建築費として判断しがちですがこれが落とし穴です。
ここまでで地上階のみで坪単価約６０万円として
２４坪１４００万円程度（設計料・地下含まず・税別）かかります。
これに
別途発注建築工事費として
・地質調査
・特殊基礎工事（地下）
・キッチン（単世帯分）
・冷暖房工事（単世帯分）
・床暖房工事（単世帯分）
・照明器具（単世帯分）
・外構工事
・特殊換気システム
・植栽工事
・情報通信系配線配管
ここまでで９５０万円程度（地下１２坪程度を含む・税別）かかります。
既に合計金額が２３５０万円ですので
これに消費税を合計しますと２５００万円弱となります。
結果以下の内容がご予算からはオーバーしてしまうように思われます。
間接工事費として
・設計監理料
・消費税
・確認申請役所費用
・各種工事契約印紙
・近隣挨拶
・式典
・引越（予算）
・挨拶状・雑費
・家具家電品新規購入（単世帯分）
・カーテン・ブラインド（単世帯分）
・除湿機
・火災保険（地震保険付）
（登記費用として）
・表示登記
・保存登記
・抵当権設定登記
（税金として）
・不動産取得税
・固定資産税
・都市計画税
仮住まい費用
以上ですが
これ以外にローンを組んだ場合には銀行に対して諸手続き費用がさらに必要になります。
できる限り居住スペースとしての床面積は
確保して差し上げたいと思いますので
当初は骨格としての構造材料や基本性能を優先することとして
リフォームによって比較的バージョンアップできるような
内装要素や設備要素などはシンプル化して工夫すれば
ご希望の金額に近づくように思います。
