＜はじめに： この回答はご相談のあった１９９８年１１月に
すでにご相談者あて回答したものですが、
当相談コーナーのシステム改善の都合上、
再度編集して掲示しております。ご了承ください。＞
こんにちは ＪＴ さん メールありがとうございます。
新築の住宅で地下室をお考えになってのご相談ありがとうございます。
地下室は高いというのはたぶん「ハウスメーカー」か「町場の工務店」でしょうか。
これは概算工事で仕事をしている証拠です。ハウスメーカーにはあまり経験がないので工事費の積算データが少ないのです。ちゃんとした根拠がないので、彼らは１２０万円から１５０万円／坪なんてことを平気で言います。
当社の実例から算出した正確な見積り（http://www.mmjp.or.jp/vankraft/cikakaku_b.html）ではこのようにはなりません。
ただし上記ご質問内容での、接道していれば差引かれる工事もありますが、逆に項目立てしなければならない工事もあるので、一概に安くなるとは言いきれません。できるだけ地下室の面積を広げれば、工事費が有効に回ることはいうまでもありません。坪単価は確実に下がります。
既存の地下車庫は基本的に上部荷重設定が違ってくるので再利用することは難しいと思います。構造計算書などは保存されていますでしょうか。既存車庫は掘削費用の軽減にはなりますが、解体処分費用はかかります。また、既存擁壁は荷重負担がどのように作用するのか？施工精度や使用材料によって処理方法が異なります。見てみないと何とも言えませんが、計画の内容と照合しながら検討を進めることが必要です。
４５坪の敷地に地下室付住宅は各階１８坪で合計５４坪＋１３．５坪の駐車場ガレージが可能です。更に４．５畳程度のロフトを用意することは基準法の規制内で可能です。
ただ、道路からの斜線規制と地盤面の算定上に知恵が必要です。
敷地条件では稲城市の実例（http://www.mmjp.or.jp/vankraft/mkd_pl0.html）が同じような高低差（西に階段状道路：幅員４．０ｍ、北道路：幅員５．５ｍ高低差－２．９ｍ）のある二世帯住宅です。
地下車庫には乗用車２台と自転車の他、隣接ドライエリアと地下室（約１２畳）があり、地上３階建の４層二世帯住宅になっています。
工事費は工事契約金額で約４０００万円でした。
延べ床面積は８５坪にもなってしまいましたので、坪単価は５０万円を切っています。
その他設計料や分離工事での工事費などを含めると約５０００万円程度のプロジェクトです。
６０坪程度の延べ床面積をお考えでしたら契約工事費で３４００万円想定というところでしょうか。
稲城の住宅は先週完成したばかりなのでご希望があればご覧いただけると思います。
よろしければご一報ください。
