質問
日お電話で突然御相談させて頂いた世田谷の土地を検討しているものです。
土地購入し、建築家にお願いして家を建てたいと考えておりますが、不動産業者から土地を紹介された際に、建物の予算はどれくらいかなかなか予想がつかず迷っております。
今土地は２５～３０坪で容積１００％の場所を中心に探しているのですが、例えば土地３０坪の場合、建物は地上で３０坪＋欲張って地下１０～１５坪と思っています。
この場合、地下はもちろんＲＣとして、建物予算はどれくらいの読みをしておけば良いのでしょうか。（土地建物総額の予算は１億・できればＲＣかＳ造の建物希望）できればＲＣ、Ｓ造、木造別別に教えて頂けると幸いです。もちろん仕上げのグレード、敷地条件等によってかなりの幅はあるでしょうから、大体の平均値で結構です。
併せて具体的に、現在検討している土地は３０坪６０００万円、前面道路６Ｍより地盤が２Ｍ以上高いので、地下を車庫・倉庫・部屋１室とし、地上に３０坪建てたいのですが、建物関連予算総額４０００万円でどの程度のものが出来るとみれば良いでしょうか。
土地条件は大変気に入っております。お電話ではＲＣは難しいとのことでしたが、木造であれば可能でしょうか？お忙しいところすみませんがよろしくお願いいたします。
回答
＜はじめに： この回答はご相談のあった１９９９年１２月に
すでにご相談者あて回答したものですが、
当相談コーナーのシステム改善の都合上、
再度編集して掲示しております。ご了承ください。＞
概算で工事予算を算出します。
地上建物
１００ｍ２＋ロフト＝１０５ｍ２・・・１９００万円（税別）
地下部分
５０ｍ２＋ドライエリアなし＝５０ｍ２・・・７７０万円（税別）
付帯設備
キッチン・エアコン・床暖房等含む・・・５８０万円（税別）
上記合計が３２５０万円（税別）です。
これが直接建築に関わる工事額です。
これ以外に間接的にかかる費用として７５０万円（税別）程度は
見込む必要がありそうです。
入居までに必要な総費用は４０００万円（税別）というところでしょう。
これは地階が鉄筋コンクリート地上は木造２階建てです。
鉄骨はお薦めしません。木造を耐火にしたような内容ですので
中途半端で高めです。
鉄筋コンクリート造地下１階、地上２階建ての場合では
地上建物
１００ｍ２＋ロフト＝１０５ｍ２・・・２５５０万円（税別）
地下部分
５０ｍ２＋ドライエリアなし＝５０ｍ２・・・８７０万円（税別）
付帯設備
キッチン・エアコン・床暖房等含む・・・５８０万円（税別）
上記合計が４０００万円（税別）です。
これが直接建築に関わる工事額です。
これ以外に間接的にかかる費用として８５０万円（税別）程度は
見込む必要がありそうです。
入居までに必要な総費用は４８５０万円（税別）というところでしょう。
コンクリート基礎のボリュームが増大しますので多少金額アップです。
工事費は規模が大きくなれば坪単価は低額になっていきます。
上記は地下を含めて１５０ｍ２を想定していますが
ワンフロア２０坪規模での地下１階地上２階（木造）では
地上建物
１３０ｍ２＋ロフト＝１３５ｍ２・・・２３７０万円（税別）
地下部分
６５ｍ２＋ドライエリアなし＝６５ｍ２・・・９２０万円（税別）
付帯設備
キッチン・エアコン・床暖房等含む・・・５６０万円（税別）
上記合計が３８５０万円（税別）です。
これが直接建築に関わる工事額です。
これ以外に間接的にかかる費用として８５０万円（税別）程度は
見込む必要がありそうです。
入居までに必要な総費用は４７００万円（税別）というところでしょう。
上記いずれの入居までに必要な総費用も内訳は
本体工事費と付帯工事費、別途発注工事費があります。
これら以外に間接工事費と火災保険（地震保険付）などの諸費用や
登記費用や税金も含めておく必要があります。
ただし、仮住まい費用は含みません。
これらについてもっと詳しくお知りになりたい場合は再度ご相談ください。
居住地が用賀近辺との限定があれば面積的なことは云々できませんが
居住地域の限定が解除されて、多少敷地が広がれば
床面積の３３％アップでも建築費は１７．５％のアップで
すむことになります。
ＲＣ地下室は造ってしまえば２００年後の将来まで
建ち続けることになると思います。
地上階建物の老朽化に比して倍以上の生命力があることになります。
永年的資産としての考察もぜひ参考にされますと多面的判断もできましょう
