質問
初めてメールさせて頂きます。ＫＳと申します。
今、とても悩んでいましてぜひご意見を聞きたいと思いメールしました。
ご相談したい事は地下車庫の業者選びです。
今年の９月を目標に両親との２世帯住宅を建てようと現在はある住宅メーカーさんと契約も済ませ、細かい設計を進めている最中です。建設予定の土地は両親が所有している土地、家で現在は私達が借りて住んでいます。両親は別の家を買って住んでいますが、この度父の定年を機に２世帯を建てる事になったのです。
建設予定の土地は横浜市なのですが、ここはかなりの北傾斜地で北側の壁が一番高いところで５メートル近くありますので当然地下車庫を考える訳です。
しかし、車２台分の地下車庫を作るとなるとめちゃくちゃ高くなり（ちなみに住宅メーカーさんの見積では地下車庫＋擁壁＋外構で１５００万円でした）とても私達の予算では難しいということで、それ以外の方法や安く上がる方法等をさんざん考えたんですが、結局土地を全面有効利用したいのと土地の価値やこれから先の事を考えるとやはり地下車庫しかない！という結論に至りました。
そこで、メーカーさんには申し訳ないのですが２つの一般の業者さんに見積をお願いしました。業者はタウンページでなるべく大きな広告を出している所を選びました。１つは、メーカーとの付き合いもあるらしく、住宅メーカーの言う値段の２～３割引きで出来ますとの事。いかにも棟梁という感じの割腹のいい人でしたが名刺も細かな見積も置いていきませんでした。
もう一つは割と丁寧な手書きの見積を持ってきました。地下車庫＋擁壁+外構で１０００万円とのこと。余りにも下がるのでこれ以外にお金がかかる事はないか確認しましたがありませんとのこと。上記はメーカーさんが設計した物と同じものでの見積です。予算的には１０００万円位までならなんとかなります。
まだこれ以上の話し合いはしていませんが、メーカーさんはこの提案にはとりあえず合意してくれて、業者が決まったら詳しく打合せをしてくれるそうです。金額的なものもそうですが、やはり信用できる業者かどうかが重要だと思うのですがそれを確認する方法がわかりません。
県庁に県内の業者の資本金や業績を閲覧できるシステムがあると聞いて行ってみましたが、その様なシステムはないと言われました。紹介してくれるような知り合いも特にいません。とりあえずは詳しく話し合ってみようと思っていますが、どのような事に注意して話したらいいでしょうか。
それと、１２月に公庫の申し込みをしてるので、１月中か２月上旬には業者を決めなければならないのです。時間的余裕も少なくかなり焦っています。
ちなみに、地盤調査の結果ではかなり固い地盤で特に異常はなしとのこと。今の擁壁は３０数年前の石積みで、横浜市の方から改善要望を受けています。お忙しいとは思いますがどうかよろしくお願いします。
回答
＜はじめに： この回答はご相談のあった１９９９年１月に
すでにご相談者あて回答したものですが、
当相談コーナーのシステム改善の都合上、
再度編集して掲示しております。ご了承ください。＞
ＫＳ さんこんにちはメールありがとうございます。
地下車庫の件了解しました。擁壁高さが高いところで５メートルあるというのは結構大変ですね。
この地下車庫並びに擁壁は工作物か建築物の確認申請が必要です。当然構造計算が必要になります。単体で申請するか建築の一部として申請するかによって工作物か建築物の確認申請となります。
お話では後者なのではないかと思いますがこの建築物の一部という扱いになると 今度は上部に載る建物の荷重まで見込む必要が出てきます。当然、間取りや建物の下地や仕上げの荷重を見込まねばなりません。こうした工事業者は図面を意識せずに今までの経験と感で工事を進めます。これが恐いところです。
また、建物の位置に対して地下室がずれていたり建物の基礎と地下室との関係が不整合ですと、将来的に必ず「不同沈下」を起こします。建物に亀裂が生じたり、建物が傾きます。そうなると対処のしようがありません。こうしたことを踏まえてわたしたちはいろいろな角度から検討し設計しなければなりません。構造設計のことや設計図を作成し施工者にきちんと工事させねばなりません。
それから、ハウスメーカーの地下車庫等の１５００万円は高いと思います。
どうしてこんなに高いのでしょうか？車２台分程度のものであればおそらく７００から８００万円程度だと思います。 私も正確な数字は出しにくいところですがどの業者もアバウトですね。できたら、ＦＡＸででも図面など見せていただければ５ｍの擁壁の状況も分かりそうです。
ちなみに地質調査はきちんとしたボーリングなどを行った上での報告でしょうか？それともハウスメーカーが行う簡易地質調査でしょうか？後者の場合で、地上付近のみのデータの場合はあまり信じられません。「異常無し」とはどなたの判断でしょうか？
こちらにも地下を得意とした工事業者がおりますが横浜のどのあたりでしょうか？ 余計なこととは思いますが見積もりを見て「驚いて」から「どうしよう」というのは、実はおかしな話しです。
そもそもハウスメーカーはそうした情報はきちんと初期の時点で伝えるのが義務だと思いますが・・・。なぜ、こうした問題は予算も含めてはじめから組み込まれていなかったのでしょうか？ おそらく、この現況を見て「驚いて」から「どうしよう」のパターンは何度か続くと思います。
なぜなら、ＫＳさんの要望をまとめ要望に従って、予算も含めてきちんと解決へ向けようという立場の人はハウスメーカーではないからだと思います。もう少し早く私と出会えていたら・・・と残念です。メールでは大変なのでもしよろしければお電話ください。
できたら、公庫に連絡を入れて事情を説明し、もう少し時間をもらった方が良いかと思います。横浜市との事前の打合せもかなり必要だと思いますので・・・。
それから、本来はＫＳさんが焦るのはおかしいことですよ。
なぜなら、あなたが出資者なのですから・・・。
ハウスメーカーはただ焦らすだけで何か方策を提案してくれたのでしょうか？同じプロとして、どうも納得できません。
